Che cos’è la cedolare secca?
Guida
La cedolare secca è un regime che consiste nel pagamento di una tassa a sostituzione dell’Irpef e delle addizionali (queste derivano dal reddito che da l’immobile). Inoltre per tutti i contratti sottoposti a cedolare secca, non saranno pagate le tasse di registro e di bollo che di solito sono dovute per le registrazioni, le proroghe ed anche le cessazioni dei contratti di affitto. Scegliere la cedolare secca implica l’impossibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di affitto per l’intero lasso di tempo in cui dura l’opzione.
Cedolare Secca: Come funziona e a cosa si può applicare?
Possono scegliere la cedolare secca tutti coloro che hanno una proprietà o godono di quest’ultima, senza affittarla a liberi professionisti o per uso lavorativo. La cedolare secca è applicabile su tutti quegli immobili che rispondono alle categorie del catasto dalla A1 alla A11 (ovvero case civili, rurali, popolari, palazzi con valore artistico, ecc.) ed i vari beni accessori (box, cantine, garage, mansarde).
Sono esclusi dall’opzione gli immobili ad uso ufficio o studio privato. L’unità immobiliare e le pertinenze devono essere affittate con un contratto congiunto, ma è anche possibile locarle separatamente. In questo caso il contratto relativo ai beni accessori, deve essere sottoscritto successivamente a quello dell’abitazione principale.
Inoltre il rapporto d’affitto deve sussistere tra i medesimi soggetti che hanno sottoscritto il contratto e in quest’ultimo ci deve essere un riferimento a quello dell’unità immobiliare principale. Nel caso in cui ci sia una contitolarità, l’opzione della cedolare secca, deve essere esercitata da entrambi i proprietari dell’immobile.
I contitolari che non la esercitano devono necessariamente pagare la tassa di registro che sarà calcolata sul canone d’affitto in base alla quote da loro possedute. Inoltre dovranno versare anche l’imposta di bollo.
Con che tipo di inquilini si può esercitarla?
Non è in alcun modo esercitabile l’opzione della cedolare secca su contratti finiti i cui inquilini sono liberi professionisti o hanno un’attività imprenditoriale. Ciò è indipendente dal successivo uso abitativo dell’immobile da parte di dipendenti o collaboratori.
É possibile invece esercitare il regime sugli immobili dati in affitto a cooperative per l’edilizia o anche ad enti o associazioni senza finalità di lucro. La condizione è che i suddetti immobili vengano subaffittati a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni rinunciando alla possibilità di aggiornare il canone.
Durata del regime
La durata della cedolare secca è pari a quella del contratto di affitto o della sua proroga. Nel caso in cui l’opzione fosse stata esercitata l’anno successivo alla stipula del contratto, allora il regime della cedolare secca varrà per la restante durata del suddetto contratto.
Il proprietario può comunque revocare l’opzione in una qualsiasi annualità del contratto immediatamente successiva a quella in cui è stata adoperata. Così come può revocarla, può anche reintrodurla negli anni successivi alla revoca.
Costi della cedolare secca sugli affitti 2017
Questa imposta sostitutiva viene calcolata imponendo un’aliquota al 21% sul canone di affitto che le due parti hanno stabilito. L’aliquota applicata viene ridotta su tutti gli immobili con affitto concordato che sono situate in zone particolari come:
- Comuni in cui c’è carenza di abitazioni. In pratica si tratta di grandi città come Napoli, Roma, Milano e Firenze e altri capoluoghi di regione come Bologna e Genova e i capoluoghi di provincia ed inoltre i comuni che confinano con le città citate;
- Comuni con un’elevata tensione abitativa.
Per tutti questi tipi di contratto dall’anno 2013 l’aliquota applicata è stata portata al 15% e successivamente ridotta al 10% per il quadriennio che va dal 2014 al 2017.
Il Decreto Legge 47/2014 ha stabilito che l’aliquota ridotta venga applicata anche ai contratti che sono stati redatti in tutti quei comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza dovuto a calamità naturali cinque anni prima che la legge che ha convertito il decreto andasse in vigore. Il reddito soggetto a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo. Inoltre sia il reddito complessivo che quello soggetto alla cedolare, non prevono oneri e detrazioni fiscali di nessun tipo.
